nmobiliarios: todos stand-by, esperando ver qué pasa

inmobiliarios: todos stand-by, esperando ver qué pasa

Este año no ha sido fácil para las constructoras y empresas de reparación de casas en EE.UU.

Los inversionistas chilenos que hasta antes de la crisis estaban invirtiendo en proyectos inmobiliarios en Miami hoy son cautelosos y optan por situar en el congelador cualquier nuevo emprendimiento. Salvo en el negocio de las oficinas, han aumentado los stocks y los precios se han venido abajo.

Por  Fernando Vega y Lorena Ampuero

Los Penta ponen el freno

La división Inmobiliaria de Empresas Penta -propiedad de Carlos Eugenio Lavín y Carlos Alberto Délano- cuenta con negocios en Fort Myers, en Florida, EE.UU. La compañía, dicen sus ejecutivos, antes del estallido de la crisis alcanzó a vender los 196 departamentos del primer condominio que construyó y en los que invirtió US$ 25 millones.

En cuanto al segundo proyecto que tienen en carpeta, de 300 departamentos, se encuentra en etapa de factibilidad y en la búsqueda de las aprobaciones de permisos respectivas. "En el corto plazo, no se iniciará la construcción", aseveran en la firma. En Florida, el negocio inmobiliario se encuentra actualmente paralizado con un stock capaz de cubrir la demanda por, a lo menos, 20 meses. Ello ha generado ya una caída de entre 10% a 12% en los precios.

Patricio Cervantes reduce su actividad en 50%

A la mitad cayó el negocio de Patricio Cervantes en Florida. El constructor chileno, considerado el pionero de la incursión inmobiliaria en Miami, dice que la baja se nota primordialmente en el negocio de los edificios residenciales. Hoy casi no se están levantando torres de departamentos porque además se registra un sobrestock, cuya reducción no se ve muy cercana ya que, por si fuera poco, varias obras siguen en construcción.

"Los bancos están muy cautelosos y nadie está empezando nada en este segmento", dice, desde su oficina en Miami. Explica que hace un par de años el sistema financiero fue extremadamente generoso en la entrega de préstamos para la compra de viviendas, política que cambió drásticamente tras el estallido de la crisis. Las restricciones afectaron no sólo al segmento de personas de menores ingresos -donde reside el corazón de la crisis- sino que a todo el mercado.

Considerado el "contacto" de casi todos los empresarios nacionales que han invertido en ese mercado, el constructor con 34 años de residencia en Miami es el chileno que más conoce del mercado inmobiliario de Florida. Como contratista ha levantado a través de su empresa Gamma Constructions varios edificios, centros comerciales, hoteles, oficinas, bodegas y conjuntos habitacionales. Cervantes precisa que no ha reducido personal ya que subcontrata a varias firmas. "Quizás ellas sí podrían estar en problemas por la falta de actividad", advierte.

Para el empresario, donde aún existe cierta demanda es en casas de valores medios y para oficinas. Cree que a contar del primer semestre de 2008 la actividad podría retomar ciertos niveles de normalidad.

Invasco: "Congelarse 8 a 10 meses"

"Nuestra operación en Fort Myers, se ha visto ciertamente afectada por la crisis subprime, fundamentalmente porque tal crisis ha impactado seriamente el financiamiento de la vivienda, y no habiendo crédito, no se producen ventas aun cuando la demanda siga existiendo", dice el gerente general de Invasco, Fernando Arteaga.

La firma tiene su negocio localizado en la ciudad de Fort Myers, Florida, a más de 240 kilómetros al noroeste de Miami, en el Golfo de México. Allí registran 3 proyectos inmobiliarios. En uno de ellos, un condominio de 196 viviendas y que se encuentra totalmente terminado, hubo 8 unidades que estando vendidas, no pudieron escriturarse porque con los efectos de la crisis, los compradores no calificaron para el financiamiento respectivo.

En su segundo proyecto, de 192 viviendas, están iniciando el proceso de ventas. Y en el tercero -un terreno con capacidad para desarrollar entre 600 y 700 viviendas- su desarrollo podrá iniciarse en aproximadamente un año más, "cuando, esperamos, la crisis haya pasado o existan señales claras de que se encuentra en vías de solución", dice Arteaga. Estas tierras las adquirieron precisamente en plena época de crisis, aprovechando una oportunidad de mercado.

Según el ejecutivo, para enfrentar esta crisis, la firma ha realizado una drástica reducción de costos fijos y su apuesta es a "congelar la operación" durante unos 8 a 10 meses, "o lo que en definitiva sea necesario, hasta que se vean visos de solución", adelanta. Adicionalmente están haciendo gestiones de venta de los proyectos a instituciones que están interesadas en reconvertirlos en proyectos de renta o complementarlos con retail, que es un área que sigue activa en la región.

Arteaga explica que adicionalmente a toda esta situación, se han creado expectativas en el mercado de que las viviendas debieran bajar significativamente sus precios, "cosa que no ha sucedido, salvo algunas excepciones en que las inmobiliarias liquidaron algunas unidades de stock disponibles".

Se salva el mercado de oficinas

Gustavo Pavez y su hijo Juan Cristóbal participan en el negocio inmobiliario en Estados Unidos a través de su sociedad de inversiones Centinela. Juan Cristóbal, quien se encuentra actualmente revisando los intereses del grupo en Chicago, explica que "sus inversiones en el rubro inmobiliario están enfocadas en el sector de oficinas, el cual no se ha visto impactado por la crisis subprime. Al contrario, en muchas ciudades de Estados Unidos todavía existe un déficit importante en la oferta de este segmento. La demanda sigue fuerte y los precios no han bajado. A diferencia del sector residencial, en el sector comercial y de oficinas, los precios nunca subieron exageradamente, por lo tanto hoy se mantienen en los niveles pre-crisis e incluso por sobre ellos".

Confianza en la demanda

Los inversionistas inmobiliarios chilenos en Estados Unidos han preferido dejar stand-by varios proyectos en dicho mercado hasta no tener claridad con respecto al alcance y extensión de la crisis subprime.

Un analista del rubro explica que el negocio inmobiliario en Florida del sur se alimenta de tres grupos de consumidores puntuales. Por un lado, están los baby boomers que buscan vivir en esta zona o en Miami para mejorar su calidad de vida; los emigrantes de origen latino que ven en Miami la capital del continente; y los europeos, especialmente españoles, que les acomoda por clima, idioma, cultura y por razones económicas. Todos ellos siguen apostando por entrar. De hecho, se estima que Miami recibe anualmente 30 mil personas interesadas en vivir allí.

Codelco: 30% caen las ventas Directamente afectada por la crisis resultó Codelco. La minera estatal es la mayor exportadora chilena a Estados Unidos, con envíos por US$ 1.400 millones, según cifras de ProChile. Las ventas de la cuprífera a ese mercado cayeron 30%, debido a la menor demanda de materiales elaborados con cobre. Según el vicepresidente corporativo de Comercialización, Roberto Souper, "el 65% del cobre que se manufactura en Estados Unidos termina en el sector construcción" lo cual explica el fuerte impacto de la crisis en la industria cuprífera. El ejecutivo añade que la caída en el consumo de cobre en Estados Unidos afecta durante este último año esencialmente a los productores de "building wires" (sector  residencial) y tubos de cobre (efecto combinado de sustitución de cobre y de menor consumo residencial). "La crisis del subprime viene persiguiendo hace ya un tiempo el consumo de cobre en Estados Unidos.  El primer golpe serio se sintió hacia fines del tercer trimestre del 2006, cuando el mercado se frenó de manera importante", describe. Según Souper, las menores ventas en Estados Unidos han sido compensadas por la mayor demanda desde Asia, "muy especialmente en China, donde tenemos un mercado privilegiado para nuestro cobre refinado".

Bacigalupo tranquilo -¿Cómo ha afectado la crisis subprime a sus negocios en Norteamérica? -Ha afectado de distinta forma las cuatro plantas. Las dos que producen MDF -tableros de madera que son muy demandados por el rubro de la construcción- se han visto menos comprometidas. Tanto el precio como las ventas se han mantenido estables durante los últimos tres años. Lo que sucede es que los costos de producción han aumentado, por lo que los márgenes obtenidos han bajado cerca de un 10% por aumento del precio del metanol y urea. En las plantas de aglomerado (partículas) hemos sentido con mayor profundidad los efectos, porque las ventas en la industria norteamericana (USA y Canadá) han caído: en 2005 las ventas acumuladas a noviembre fueron de 9,3 millones de metros cúbicos, mientras que en 2007, las cifras llegaron a 7,7 millones de metros cúbicos. -¿Cuáles han sido las primeras repercusiones en el negocio de aglomerados? -La planta que tenemos en Carolina del Norte funciona bastante bien. Junto a ella, instalamos una fábrica para melaminizar tableros aglomerados y eso está a full. En la segunda planta, en Virginia, tenemos dos áreas: producción de tableros aglomerados y la otra de piezas y partes para muebles. Hace tres meses, decidimos parar la producción de tableros aglomerados y continuar sólo con la parte "muebles". -¿Por qué decidieron cerrar? -Porque la demanda por aglomerados ha bajado. Y con la planta de Carolina del Norte estamos abasteciendo a nuestros clientes. De esta forma, hemos hecho frente a esta crisis. Lo positivo fue haber tomado la decisión hace ya tres meses. -¿Cómo enfrenta la crisis en un país ajeno, donde puede mover pocas piezas? -Una cosa destacable en Estados Unidos es la flexibilidad que existe en el área laboral. Cuando uno cierra una planta allá, uno puede despedir al personal y tiene seis meses en los cuales no paga ningún tipo de indemnizaciones. A los seis meses de haber cerrado la planta uno tiene que tomar una decisión definitiva: seguir en el negocio o pagar las indemnizaciones que corresponden al personal. En el intertanto la gente tiene derecho a seguros de desempleo. -¿Cuánta gente se vio afectada?  -Alrededor de 80 trabajadores que reciben el seguro del Estado. Ellos entienden la situación. Obviamente hemos hablado con los sindicatos, pero están conscientes de lo que estamos viviendo. -Han pasado tres meses desde que cerraron. ¿Han tomado alguna decisión al respecto? -En este periodo hemos bajado fuertemente los inventarios. Hace una semana tuvimos una reunión de directorio y decidimos echar a andar nuevamente la planta en el primer trimestre del 2008, porque han comenzado a llegar órdenes y el mercado está demandando la planta. -¿Eso significa que están saliendo de la crisis? -Pienso que lo peor ha pasado. Otra cosa importante es que con la caída del dólar a nivel mundial, Estados Unidos se ha puesto más competitivo. Hemos comenzado a reemplazar importaciones con todos los productos que producimos allá. Por ejemplo, hoy sale mucho más barato fabricar las molduras en Estados Unidos que enviarlas a ese país desde lugares de Sudamérica, como Chile, Argentina y Brasil. Lo mismo ha sucedido con los pisos laminados: hemos reemplazado importaciones desde Europa y Asia. En esto, además de la caída del dólar, ha influido el alza en los fletes. -¿A pesar de la crisis, Estados Unidos sigue siendo un lugar atractivo para invertir? -Veo que hoy la competitividad de Estados Unidos ha crecido en forma importante. Además, su productividad lleva creciendo casi 10 años. Aunque estamos en el ojo del huracán de la crisis, la flexibilidad de los mercados permite que las empresas se adapten y hagan frente a los conflictos. -¿Cómo ve la situación a futuro? -Estoy confiado en que vamos hacia arriba, al menos en el caso nuestro. Echaremos a andar nuevamente la planta que habíamos cerrado. Además, hemos comenzado a exportar tableros. Acabamos de formar una empresa comercializadora en México, donde estamos exportando tableros. Lo mismo estamos haciendo en países como Colombia, Perú y Centroamérica. Estados Unidos tiene la gracia de ser una economía muy flexible, lo que le permite adaptarse a las crisis. Eso le permite salir rápido de ellas. -Algunos analistas señalan que la crisis podría intensificarse aún más. -Eso puede ocurrir en el mercado financiero, pero en nuestra área las cosas se han estabilizado. -¿Es una de las peores crisis que ha habido? -Pienso que no. El área de la construcción es sólo el 4,5% o 5% del producto de Estados Unidos. El resto de las actividades del sector real no están complicadas. Ahora, a través del mercado financiero se ha comenzado a afectar los créditos de las viviendas y los automóviles. Incluso podrían verse complicados los créditos de consumo de las tarjetas de crédito. Pero, por otro lado, las autoridades están tomando medidas bastante claras y los bancos e instituciones financieras están haciendo las pérdidas que corresponden. En la medida en que cada uno se ajuste rápido, saldremos de la crisis. Obviamente esto va a bajar el crecimiento de EE.UU., podría haber una pequeña recesión, pero no va más allá de eso.  -¿Cuándo proyecta un mejor escenario? -Es difícil decirlo. Hablaban de que todo el 2008 sería un año de bajo crecimiento. Pero en la construcción, el peor momento de venta de viviendas fue en agosto. Septiembre y octubre han mostrado un incremento en la venta de viviendas usadas. Un alza pequeña, pero al menos no siguió cayendo. Por lo tanto este ajuste se está produciendo. -¿Con la situación actual, considera que fue un error de cálculo abrir dos nuevas plantas hace sólo algunos meses? -No, porque tanto los pisos laminados como las molduras son productos de valor agregado con mayores márgenes y mercados amplios. Además, creo que cuando uno invierte en este tipo de negocio, lo hace pensando en el largo plazo. No existe un mundo sin altos y bajos. Lo importante es tomar medidas con tiempo y tener empresas bien financiadas. De esa forma uno pasa las crisis.

Arauco cierra aserradero y una planta El cierre de una planta y un aserradero; vacaciones temporales y menores turnos al personal. Arauco, el brazo forestal del grupo Angelini y líder mundial en la producción de molduras para puertas y ventanas, acusa fuertemente el golpe de la crisis. Estados Unidos es su principal cliente y las exportaciones de toda la industria ya cayeron más de 20% en volumen y 40% en valor. La firma se ha visto obligada a bajar en forma transitoria o definitiva su producción para evitar que se acumulen inventarios que no tendrán venta: estos productos son cerca de un 10% de todo lo que vende la firma. Según informó la compañía a Qué Pasa, han debido redestinar sus productos a otros mercados, pero esto no ha sido suficiente. Una de las primeras medidas fue disminuir un turno en la planta de remanufactura Horcones. En octubre los aserraderos de La Araucana, El Colorado Valdivia, Cholguán y Lomas Coloradas y las plantas de remanufactura de Viñales, Valdivia, Cholguán y Lomas Coloradas otorgaron vacaciones colectivas a dos mil de sus trabajadores. A fines del mismo mes, vino el cierre del aserradero La Araucana, situado en la comuna de Los Álamos y que producía madera aserrada para la planta de remanufactura de Horcones. Tenía 130 trabajadores, de los cuales 52 fueron entrevistados para una eventual recontratación en otras instalaciones de Arauco. Los demás fueron despedidos con una indemnización de 120% por año de servicio. El 16 de noviembre, la firma decidió cerrar la planta de remanufactura Lomas Coloradas, situada en San Pedro de la Paz, camino a Coronel. Erwin Kaufmann, gerente de Arauco Woods Products en EE.UU., dice que que "los primeros signos de lo que venía con la crisis fueron a mediados del año pasado, los que al terminar el ejercicio se hicieron más evidentes. El mercado ha bajado muchísimo y va a seguir así por mucho tiempo. No hay esperanzas que se recupere el próximo año, por tanto, la crisis que ha afectado a productores en Brasil, Chile y EE.UU. se va a profundizar", dice.

Las incertidumbres de Eliodoro Matte La caída en la demanda por materiales de construcción, entre los que se incluyen molduras y paneles "finger joint", principales productos que CMPC comercializa en Estados Unidos, ha golpeado suavemente por ahora a la compañía que controla el grupo Matte. El secretario general de Empresas CMPC, Gonzalo García, dice que "afortunadamente la compañía ha sido capaz de competir en este escenario adverso, debido entre otras cosas a que las relaciones establecidas con sus clientes a través de años de operar en Estados Unidos, le han permitido mantener un nivel aceptable de pedidos". Sin embargo, García advierte que "la proyección de la situación futura es muy incierta y más bien negativa. Esta crisis ha puesto a CMPC en una difícil situación, que no se vislumbra vaya a mejorar. El inicio de los meses de invierno en el hemisferio norte trae aparejada generalmente una baja en la demanda". Adicionalmente, es comentario de consenso en la industria que esta situación en el mercado de la construcción durará a lo menos todo 2008 e incluso podría extenderse hasta 2009. A septiembre, según información de analistas bursátiles los ingresos por el negocio de la madera (molduras, entre otros) de CMPC cayeron sólo 1% acumulado. Además, las exportaciones de la firma representan el 56% de los ingresos y de ello, sólo el 8% va a Estados Unidos. "Si bien tanto los volúmenes como los precios de madera remanufacturada se han visto impactados negativamente en Estados Unidos, las ventas de madera en general han estado parcialmente compensadas por buenos resultados en otros productos y mercados como la madera aserrada en Medio Oriente y Japón", explica un corredor.

Briggs Plumbing: bajan ventas en 20% El empresario Hernán Briones Goich es dueño, a través de CISA Holding, de Briggs Plumbing, compañía que comercializa, produce y distribuye productos sanitarios, bañeras de acero esmaltado, fittings y grifería en Estados Unidos. La crisis subprime ha tenido efectos importantes en la firma ya que dichos productos están íntimamente ligados a la construcción de viviendas y departamentos. De acuerdo a fuentes relacionadas con la compañía, las ventas en el país del norte han caído en torno al 20%. Esto motivó a que Briggs tomara una serie de medidas para mitigar esta situación. Por un lado, disminuyó las órdenes de compra a las fábricas en China, con el fin de proteger la producción chilena, desde donde se abastece. Adicionalmente, se redujeron los inventarios, los costos y se reorientaron las ventas a zonas menos golpeadas por la crisis. Como último paso, se recortó personal relacionado con el área comercial y de marketing. En cuanto a Chile, el ejecutivo consultado comentó que "no se han hecho ajustes de personal en las fábricas. Incluso, el grupo Briones ha invertido fuertemente en capacidad de producción en el país".

Saludos
Rodrigo González Fernández
DIPLOMADO EN RSE DE LA ONU
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